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              房子還是那套房子,爲什麽越努力越買不起了?

              浏覽數:|更新時間:2016-11-26 09:14:49
              引子:
              2008年金融危機,萬業蕭條。衆多在北上廣剛剛畢業的學生和漂泊多年的白領選擇回老家置業生活,而有些人則東拼西湊咬牙堅持在北上廣貸款買了套房。時光荏苒,歲月如梭,一晃八年過去了。後者借助房産升值資産扶搖直上早已幾百萬,而前者則依舊精打細算柴米油鹽。
               
              不少人感慨不管怎麽努力奮鬥,就是買不到那套屬于自己的房子,從最初月薪一千,到跳槽加薪後兩千,再到後來的三千、五千、直到年薪十萬。房子還是這套房子,但越努力拼搏反而越買不起了?
               
              曾幾何時,突然發現網上炫富的郭美美們也少了,遙想那時無數炫富網紅女們教會了我們這些屁民如何辨別真假LV、古馳,四葉草項鏈才是梵克雅寶的爆款,車頭有個叉子的叫瑪莎拉蒂,英菲尼迪不是奇瑞汽車出的轎跑版QQ……而現在這些年頭,炫富網紅女們好像離我們越來越遠,反而努力拼搏靠賣萌講段子拉小提琴唱歌的網紅直播倒是越來越多。
               
              在今年杭州舉行的G20峰會上,習主席中間講了句話:現在世界基尼系數已經達到0.7左右,超過了公認的0.6 危險線 ,必須引起我們的高度關注。(基尼系數是一個判斷收入分配公平的分析指標,也可以理解爲貧富差距的比例數值,國際公認0.2-0.3表示收入比較平均,而0.4爲警戒線,0.6以上則表示收入差距嚴重懸殊。而現在全世界到了0.7!雖然我國統計局公布2015年國內基尼系數爲0.462,但這粉飾過的數據你我都心知肚明實際數值要比這高的多。)
               
              而這個時候,筆者才深深的感受到,這個社會早已出現了難以逾越的貧富溝壑。我們生活的社會階層已被徹底撕裂。富豪圈對于平民來講已經遙不可及。這已經成了權貴玩權貴圈的,精英玩精英圈的,老百姓和屁民自己玩自己的基本互相不參雜任何交集的社會形態。
               
              我就想替老百姓問一句,這些年到底發生了什麽?

               

              1虛擬資本的崛起,新權貴的藏寶庫

               

              我們追求小康社會,安居樂業。結果,整個社會出現了産能過剩。

               

              改革開放以來,我國對外招商引資,吸引技術,無數外資蜂湧入境。依靠巨大的人口紅利和廉價的勞動力,以及破壞性的資源開采,我們創造了巨大的財富。直到2007年,中國的GDP增速實現了巅峰性的高度。一說MADE IN CHINA,無數國人的驕傲便油然升起。誠然,中國的制造業銷至全球,負責商品物流的高速公路和鐵路密密麻麻遍布了整個中國,國民經濟的確有了質的飛躍。

               

              但隨著實體經濟嚴重供大于求,整個社會出現了産能過剩。

               

               

               

              由于實物囤積需要成本,並且資本囤積大量實物也實在沒意義,便轉而囤積貨幣。而這個囤積的轉變開始促成了虛擬經濟的興起。當資本把獲得的財富變成貨幣時,就有了對貨幣的巨量需求。所以,當局要創造相應的貨幣來對應的實體財富。但是,人的本性是貪婪的,資本獲得的貨幣越多,對貨幣、對金錢就越渴望。而貨幣不斷的大量發行,又變本加厲的刺激資本去掠奪更多的貨幣。周而複始,形成了資本對貨幣強烈需求的正反饋循環。這個正反饋形成了獨具特色的邊際遞增效益!就像人深陷吸毒一樣,吸得越多,身體反而對毒品的需求量越大。

               

              但我們都知道,如果貨幣發行速度遠超實體經濟生産的話,總有一天會撐不下去,若等到轟然倒塌的時刻,必定是一場災難,這也是近兩年當局爲什麽要強調去杠杆,但這個問題不在這篇文章討論範圍之內,放在以後文章再說。

               

              2你耕一天地賺五十,我一個空殼上市公司值三十個億,你服不服?

               

              衆所周知,實體經濟創造出來的財富所對應的貨幣,是我們辛辛苦苦勞動所得到的。只有生産創造然後銷售出去才能賺錢。所以,如果社會的貨幣規模按照生産制造來發行的話,這個錢肯定是越來越“值錢”的。每一個單位貨幣的購買力會隨著時間而升值。所以,在沒有重大技術革命突破的時候,也就是在一個大經濟周期之內,實體經濟按照貨幣總供應來衡量規模的話,是有限的,換句話說,生産的東西有限,貨幣規模也有限。

               

              但問題關鍵是,虛擬經濟的錢,並不是靠勞動生産創造出來的。這個錢是靠貨幣發行者發行、資本炒作所衍生出來的。所以,這個貨幣總規模理論上是可以無限大的。發行方式從最直接的印鈔票,然後到資産證券化,最後到大規模的信貸,虛擬經濟理論上可以創造出無數的貨幣。

               

              舉例,假設當虛擬經濟進階到只有股票市場的時候,貨幣發行的越多,股價就漲的就越猛。當股市有賺錢效應的時候,參與者的投機需求就會愈加強烈,狂熱的市場對貨幣的需求就會更多。然後貨幣發行者通過發行貨幣來滿足市場對新增貨幣的需求,而新增的貨幣會繼續進入股市推高價格。直到有一天貨幣不再新增,造成大崩塌。這就是虛擬經濟在只有股市情況下發生股災崩潰的模型。

               

              由此可見,虛擬經濟的貨幣,它是沒參照物的。在正反饋期間實物的生産雖然供應越來越多,但是價格也一路水漲船高,而大崩塌後,由于很多新增貨幣無法注銷掉,就産生了一大攤子爛賬壞賬,最終還是得靠印更多的貨幣或實體經濟的複蘇彌補來解決問題。這就是虛擬經濟最壞最不可控的經濟危機場面。

               

              3根結在哪裏?實體經濟與虛擬經濟共用一種貨幣

               

              大家先來看看這個事,評評理。

               

              農民伯伯辛辛苦苦耕一天地,賺五十塊錢,幾個明星搭個班唱唱歌拍個電影,成立一個電影公司(搞不好就是個空殼),一上市居然估值一兩百個億???你找誰說理去,你別給我講什麽狗屁經濟學理論,農民伯伯才不信他們一個村辛辛苦苦耕一輩子地的收入還趕不上一個唱歌拍電影上市公司1%的市值?!

               

              一邊是創造生産物資的勞動力活動,一邊是不創造實體物資的資本運作行爲,但是後者獲得的貨幣數量數千萬倍于前者。問題根結在哪兒?

               

              答案是實體經濟和虛擬經濟,流通使用的是同一種貨幣!如果你給農民伯伯說你們村全體村民給我耕地種地幹一百年,我給你們一個電影公司50%股權,你說農民會幹麽?他保准一萬個不情願!但問題是貨幣讓這兩者之間畫了一個等號。

               

              所以,如果把虛擬經濟與實體經濟完全隔離,那麽虛擬經濟的價值完全歸零。因爲虛擬貨幣無法換取實物。所以,從這個角度來講,虛擬經濟從誕生的那一刻,就注定是泡沫發源的産地。

               

              那麽,在我們現實社會中,如何讓龐大的虛擬經濟與實體經濟實現連接,來使得虛擬資本掠奪實體財富的遊戲呢?答案就在于我們的房地産。房産的屬性極其豐富,它既是一種實體的財富,具有實體的炫耀性、耐用性及增值收益(房租等)。但是又可以通過虛擬經濟的方式,也就是信貸的方式把它價格炒作起來。

               

               

               

              但爲什麽是房地産?

               

              前面講了,如果貨幣發行速度大幅超過實體經濟的增速,人人都知道貨幣必然是會貶值的。這樣資本就需要找到一個能夠儲藏財富的池子。但這個池子不能是像股票、期貨之類虛擬經濟的産物,因爲虛擬市場的基礎是貨幣,如果貨幣完蛋,虛擬經濟也要完蛋,這東西靠不住。而在實體資産裏面,能夠儲藏大量財富並且儲藏成本低、且有其他增值收益,只有房地産。

               

              所以,房地産,成爲了名副其實的實體貨幣,這樣就讓房地産具有了金融屬性。雖然房地産流動性差,但其保值性碾壓所有資産。這樣房地産就完美的把實體經濟與虛擬經濟連接到了一起。

               

              最後,隨著貨幣超發,資本不管在實體經濟和虛擬經濟裏面怎麽轉,最後都會流入到房地産裏面。所以,只要貨幣超發,最後的結果必定是房價上漲。這樣就形成了一個閉環。

               

              4朱門酒肉臭,路有凍死骨,貧富差距分化推演

               

              我們把虛擬資本掠奪實體財富的路徑重新再推演一下:

               

              中國改革開放,招商引資促進經濟發展→國民經濟迅猛發展,物資極其充盈—→人們創造的富余物資越來越多→人們有囤積物資財産的欲望,但實體財産保存難→轉而囤積貨幣→人性貪婪,虛擬經濟正反饋,對貨幣需求越來越大→貨幣的大量發行促進虛擬經濟的增長→虛擬經濟與實體經濟共用同種貨幣結算且房産成爲轉換載體→虛擬經濟所用貨幣占貨幣總體量越來越大→實體經濟勞動參與者獲取貨幣速度趕不上虛擬經濟參與者獲取貨幣的速度→資本最後全部流入房地産,房價持續上漲→結論:一、實體經濟參與者與虛擬經濟參與者貧富差距逐漸拉大,前者清貧,後者暴富。二、購置房産的人群與無房人群資産差距逐漸拉大,前者暴富,後者清貧。

               

              看,就是這麽一回事。

               

              5那未來會怎樣?

               

              未來到底會怎樣?其實現在正在發生。

               

              那就是彙率暴貶,實體經濟物價大幅上漲!

               

              很多人看到這兒突然打了個冷噤,覺得這不可能,那我們來看這一年實體經濟物價真實發生了什麽。

               

              下圖爲國內工業品近一年的價格走勢,上漲幅度高達77%!!!

               

               

              下圖爲國內農産品最近一年的價格走勢,上漲幅度高達20%!!!

               

               

              下圖爲人民幣兌美元彙率,近一年貶值超過10%!!!

               

               

              你害怕的已經發生了!爲什麽會這樣?如果貨幣繼續超發,房價持續上漲,人民幣還堅挺的話,那麽賣掉一套北上廣的房子就能輕輕松松移民,那麽國家會承受大量的外彙流失。但很顯然,這個情況國家決不允許發生。而房價又不能大跌,大量新發行的貨幣也無法注銷,並且貨幣超發已形成了一個慣性,戛然而止也是不可能的。

               

              那麽只能彙率暴貶,如果彙率持續大幅貶值,實體經濟物價必然會暴漲,對應的就是虛擬經濟占比的萎縮,等到虛擬經濟占比回到正常水平後,彙率走穩,新一輪虛擬經濟周期才能繼續。

              當筆者停筆的時候,寒冬第一場暴風雪已席卷而至。據新聞報道,今年冬天受拉尼娜影響,可能會是個讓你凍哭的冷冬。而我們,只能在這場漫長的寒冬中靜靜等待春暖花開的到來。

                   爲何史上最嚴調控了 還地王不斷

              最近,廣州、武漢、長沙又出來了多個地王,其中,廣州白雲新城宅地競爭尤爲激烈,龍湖首開聯合體以32.23億元、配建30150平方米保障房競得該地塊,並刷新廣州單價地王,折合樓面價45469元/平方米。而周邊的一手盤售價也才4萬元每平米,這個新地王的樓面價就4.5萬元,換句話說,他要蓋完了,至少得賣8萬元,才有的賺。也就是說開發商唯一的預期就是未來3年後,房價再翻一番。

              這可能是現在這個時代,最惡毒的詛咒,這次廣州的地王跟以往不同,11月17日,廣州要求開發商拿地必須是自有資金,相當于這次開發商也就是龍湖地産和首開地産要掏出32個億的真金白銀,而不能再打白條了。相當于這次,開發商要自己拿籌碼(自己的籌碼已經不夠了,所以現在地王全是聯合體,幾個開發商湊在一起壯膽),上桌去跟所有的老百姓對賭,如果他們賭贏了,老百姓替高房價高地價買單,如果他們賭輸了,破産了事。

               

              那麽我們來看下,開發商是真的看好後市嗎?是真的覺得未來幾年房地産依舊向好嗎?顯然不是這樣的,過去十幾年房地産開發投資增速基本上每年都是20%,到了2015年變成了負值,而今年隨著樓市詐屍還陽,房地産投資增速前10個月同比增長也只有6%,換句話說即使在去年超低基數的情況下,今年的房地産投資數據仍然很平淡。大家只顧賣房,而根本無心造房。這就足以說明,大家其實對于後期的市場並不是特別看好。而之所以所有的房地産開發商都會說看好後市,後市大漲,無非就跟你去超市問這個西瓜甜不甜,他必然告訴你甜,這是一個道理。(不是他預測對了房價,而是他只能說漲,不能看空,跟他一樣神奇的還有各大地産公司的中介們,他們都是大師嗎?)

               

              那既然對後市謹慎了,爲什麽又要玩命拿地,甚至拿地王呢?因爲必須要做出義無反顧的表情包,否則資金鏈馬上會斷,早就有拿地找死,不拿地等死的說法。房地産這個行業跟旁氏騙局是一個道理,屬于只要轉起來就停不下來的行業,資産負債率奇高,基本都在8-9成,甚至更高,一年賺的錢基本上能還上利息就不錯了。行業利潤率也不高,想賺錢全得靠金融杠杆,也就是多借錢。但經濟是有周期的,利率也是不穩定的,而經濟越差利率就越高,因爲利率裏面要加上明確的風險補償,所以現階段房地産融資越來越難,一行三會頻頻出手,非上市房企不能發債,也叫停了銀行理財已經信托給房地産輸血的通道,所以現在大家都在瘋狂找錢。而明顯就是僧多粥少,于是如果要想順利借到錢,就必須要裝出一副實力很強的表情來,告訴投資人自己有的是洪荒之力,沒有人會把錢借給一個窮鬼和一個垂死之人。所以,地産開發商拼命拿地,一個是給市場壯膽,另一個也是爲了給投資人做出一個我很有前途的假象,有了更多的土地儲備,在資本市場上一般會獲得10-20倍的估值,發債也更容易,因爲有了銀行認可的抵押品。花32個億拿地,他能融資來上百億,這買賣就幹的過。當然,實際上他可能也未必花這麽多錢,之前我們也說過,一般開發商和地方政府都是勾結的,開發商幫地方炒高地價,從而推升房價,讓地方上金融抵押物充分足值,而地方政府往往會把土地出讓金的一部分退給開發商,最多能退掉一半左右,所以這基本上就是一出雙簧。主要演給不明真相的吃瓜群衆看的。

               

              但這一切是建立在借新還舊的基礎上,也是建立在有源源不斷的接盤俠的基礎上,一旦後面的鼓聲停了,花在誰手裏,誰就將死的很難看。所以問題清楚了,如果他不去拿地,現在就拿不到錢了,之前借的的錢,光每年的利息就是幾十億,根本還不上(大地産開發商融資成本6-7%,,中型上市開發商融資成本超過10%),所以馬上就會死,而如果去拿地,賭一把再融一次錢,又是上百億,起碼夠還幾年利息了。拿這次的龍湖地産舉例,總負債1318億,按照融資成本6%計算,每年光利息就是80億,而他手上的現金是162億,如果再也融不到錢了,房子也賣不掉了,也就頂多夠挺兩年的(這個資産質量在房企裏面算是不錯的了)。

              這就是今之亦死,舉大計亦死,等死,死國可乎?翻譯成白話文就是,反正都要死了,晚死就比早死強,能拉多少墊背的就拉多少吧。

              但預計這個事也不會長久了,廣州、武漢、長沙這三個城市很可能會被再次調控,另外,對于地産開發商的融資渠道也會進一步收緊,隨著市場利率提升,他們的融資難度和融資成本也會繼續提升。這幾家公司的資産負債率也會繼續惡化。

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